Beaucoup d'entre vous nous demande régulièrement des renseignements sur les actifs à acheter, sur les business à monter, comment vérifier leur viabilité, etc.
Donc aujourd'hui nous allons compléter nos nombreuses vidéos traitant sur le sujet dont notamment celles où nous te présentons les systèmes CRT et LRR que nous te recommandons de visualiser si ça n'est pas encore fait, avec des formules très simples et faciles à appliquer afin de vérifier la rentabilité de ton investissement.
Beaucoup pense qu'il est très difficile de calculer les gains potentiels, alors qu'en réalité cela est très simple et c'est donc ce que nous allons te démontrer aujourd'hui grâce à ces 5 formules utilisées par les investisseurs professionnels.
Par la même occasion et comme il est de coutume sur la chaîne Libre&Riche, nous t’offrons un cadeau !
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1° Richesse dans le temps
Cette première formule, est basique. Il s’agit de calculer très facilement la richesse réelle d’une personne. En effet, comme nous le répétons sans cesse (et pourtant 99% des personnes n’en sont pas conscientes), la richesse d’un individu ne se détermine pas en fonction de l’argent ou des objets qu’il possède mais en fonction du temps de liberté.
Attention il s’agit ici de personne pouvant vivre sans emploi juste avec ses épargnes, ses investissements et ses prévoyances : si tu souhaites connaître ton niveau de richesse, tu dois appliquer cette formule : « Actifs liquides divisé par dépenses mensuels le tout divisé par 12 ».
1° Imaginons une personne qui a un train de vie opulent, qui dispose d’une voiture de sport, d’une grande maison et ses dépenses s’élèvent à environ 10.000€ par mois. Concernant ses actifs liquides, elle possède au total 120.000€ provenant de son argent épargné, ses actifs financiers et ses rentes mensuels.
Donc si l’on divise 120.000 (d’épargne) par 10.000 (de frais) ce qui équivaut à 10, que l’on divise à nouveau par 12, cela donne 1.
Autrement dit, cette personne ne survivrait qu’un an avec ce qu’elle possède et sans travailler.
2° En revanche, imaginons une personne avec un train de vie plutôt modeste, qui a des dépenses mensuelles de l’ordre de 900€ émanant de ses frais de maison, loyer ou crédit, de voitures, essence, assurance, alimentation etc. Elle détient des actifs liquides provenant de son épargne en banque, des actions ainsi que des actifs financiers, pour un total de 54.000€.
Il suffit donc de diviser 54.000€ (d’épargne) par 900 € (de frais) ce qui donne 60, divisé à son tour par 12, soit 5.
Autrement dit, cette personne survivrait 5 ans sans avoir à travailler.
2° Potentiel de liberté financière
Cette deuxième formule est en relation directe avec la première et vient la compléter.
Aussi, comme tu le sais, afin d’atteindre la liberté financière, tu dois être en possession d’actif ou d’un business qui te procure des revenus passifs, c’est-à-dire que tu fourniras un travail en amont et une fois instauré, l’argent sera généré automatiquement.
La formule suivante va donc te permettre de savoir dans quel niveau tu te situes. Elle est très simple, il s’agit de diviser tes revenus financiers, (c’est-à-dire ceux provenant entièrement de revenus passifs, tels que rentes locatives, dividendes, intérêts d’obligation, etc.) divisé par la totalité de tes revenus actifs (c’est-à-dire provenant du fruit de ton travail). Le résultat sera multiplié par 100.
Cette formule toute simple, va t’ aider à réaliser non seulement, combien tu peux être dépendant de ton travail, mais aussi de connaître très rapidement le pourcentage de tes revenus passifs.
Prenons le cas d’un propriétaire qui loue son appartement à 300€ de rente nette mensuelle. Il travaille également et perçoit 1.500€ de revenu net mensuel.
On va diviser 300€ par 1.500€ ce qui représente 0,2 que l’on multiplie par 100, ce qui donne 20%. Pour interpréter ce résultat, cela veut dire que nos revenus passifs représentent 20% de nos revenus actifs. Ce qui veut dire que les 80% représentent notre taux de dépendance à notre revenue salariale.
Donc l’objectif va être de réduire petit à petit cet écart en vue de parvenir à 100% de revenus passifs ce qui suppose que l’on gagne 1.500€ de revenus passifs et 1.500€ de revenus actifs.
Si tes revenus passifs totalisent environ 90% de tes revenus actifs et que tes dépenses ne dépassent pas tes rentrées d’argent, alors tu peux envisager de renoncer à ton travail et réaliser un business ou un projet dans le but de développer tes revenus passifs.
3° PER
Imaginons que tu souhaites acheter deux biens immobiliers dont le premier est localisé dans un quartier populaire pour un coût de 100.000€ et le deuxième bien, affiché à 500.000€ car situé dans un quartier huppé.
Sur lequel des deux ton choix va t’il se porter en vue de faire des bénéfices ?
Il est fort probable que tu optes pour le bien le moins cher, ce qui est logique. Mais si je te démontre, qu’en réalité, celui de 500.000€ est bien plus rentable malgré son prix plus élevé à l’achat, que celui de 100.000€ qui est bien moins cher.
En fait, avant d’investir et savoir si un bien immobilier peut être un bon investissement, il est impératif de calculer le PER ou Price Earning Ratio. Cette formule est également très utilisée en bourse pour repérer les bonnes ou mauvaises opportunités d’achat d’actions. Ainsi, il te suffit de diviser le cours de l’action par son bénéfice net par action. Le résultat, te permet de savoir si celle-ci est onéreuse ou bon marché.
Ici, toutefois, il s’agit d´appliquer le PER à l’investissement immobilier en fonction du loyer locatif, ce qui va déterminer le nombre d’années nécessaires avant de pouvoir récupérer l’ investissement initial.
Pour ce faire, nous divisons le prix du bien immobilier par le loyer annuel. Le résultat nous indiquera donc le nombre d’années nécessaire pour récupérer la totalité du placement.
1° Pour reprendre l’exemple précédent et l’expliquer, il faut supposer que la maison de 100.000€ nous octroie un bénéfice annuel de 6.000€ et ce, en le louant 500€ par mois. Nous divisons donc 100.000€ par 6.000€ ce qui équivaut à 16,67, c’est à dire que l’on récupérait notre investissement de départ dans un délai d'environ 17 ans.
2° En revanche, la maison d’un demi-million, concède un bénéfice annuel de 48.000, et ce, en le louant 4.000€ par mois. En divisant 500.000€ par 48.000€ l’on obtient 10,42, ce qui signifie que nous aurions récupéré notre investissement initial en presque 10 ans et demi.
Aussi comme tu l’auras compris, ce calcul démontre de façon irrévocable la meilleure rentabilité d’un investissement et ici en l’occurrence, il s’agit de la maison d’un demi-million d’euros, qui à la location, est bien plus rentable que celle de 100.000€.
Un autre moyen astucieux, est de calculer le PER moyen, des différentes zones ou quartiers qui t’intéressent et dans lesquels tu souhaites investir. Aussi, Il te suffit de connaître le prix moyen de l’immobilier de la zone, et son prix moyen locatif annuel. Effectuer cette division te permettra d’analyser judicieusement et en tout état de cause, si le bien que tu souhaites acquérir est au bon prix du marché. Tu pourras en faire de même, en fonction du prix du mètre carré, de la zone, la ville et ainsi de suite. Bien évidemment le PER peut s’appliquer à n’importe quel actif, allant des actions aux investissements immobilier en passant par les produits dérivés ou encore des obligations.
4° Taux de Variation (Gains/Pertes)
Cette quatrième formule s'exprime de la manière suivante :
((N-1 - N)/N-1)X100 où N est égal à l’année.
Dans ce contexte, elle est tout aussi utile et efficace et une fois maîtrisée, cette formule est d’une facilité déconcertante. Elle est donc tout aussi importante que les précédentes car grâce à ce mode de calcul tu sauras différencier les gains ou pertes qui découlent d’un investissement et le taux de variation du prix entre deux périodes dans le temps.
Donc je m’explique, la méthode est simple toutefois il te faut bien suivre et appliquer cette règle. Il te suffit de soustraire le prix actuel de l’actif en ta possession par le prix de l’actif lors de l’acquisition, le tout divisé par le prix d’acquisition, le résultat sera ensuite multiplié par 100.
Prenons l’exemple d’un achat d’or effectué 1 an auparavant au prix de 2.000€ et que, aujourd’hui son prix est évalué à 2.500€. Pour connaître donc le pourcentage du gain en 1 an, il te faut soustraire 2.500 qui est le prix actuel par 2.000 qui est le prix d’achat, le tout divisé par 2.000 toujours le prix d’achat ce qui représente 0,25, multiplié par 100, cela donne 25%.
Ce qui sous entend qu’en l’espace d’une année, le prix de cet or a augmenté de 25%. De la même manière si le résultat avait été négatif, cela aurait indiqué une perte d'un certain pourcentage.
5° Ratio d’effet de levier / taux d'endettement
Cette dernière formule te permet de savoir s’il t’est possible de t’endetter un peu plus. Comme tu le sais, dans ta quête à la liberté financière, toutes les dettes ne se valent pas. En effet, il existe de bonnes dettes qui vont t’aider à faire usage de l’effet de levier financier et ainsi devenir Libre&Riche (si tu souhaites avoir plus d’information sur ce sujet, tu peux retrouver plus d'explication dans cet article).
Pour trouver le ratio, la formule est simple, il te suffit de diviser la quantité de tes dettes par tes revenus.
Admettons que tu souhaites acheter un nouveau bien immobilier mais tu es déjà endetté et tu souhaites savoir si tu seras capable de supporter une nouvelle dette mensuelle et éventuellement en retirer du cash-flow.
Pour se faire, tu vas regrouper l’ensemble de tes dettes présentes et potentielles dans le cas où tu contractes un nouveau crédit, que tu diviseras par l’ensemble de tes revenus qu’ils soient actifs ou passifs, auxquels tu rajouteras le loyer que tu penses obtenir de ta location immobilière, le tout multiplié par 100.
Aussi, supposons que tu gagnes 2.000€ par mois incluant ton salaire et une rente d’un appartement que tu possèdes et dont le crédit contracté s’élève à 400€ et souhaites t’endetter à nouveau pour l’acquisition d’un autre bien. Ce nouvel emprunt supposera 400€ de frais mensuels supplémentaires, toutefois en le louant il t’en rapportera 500€.
Donc nous ajoutons 500€ aux 2.000€ dans la partie des revenus, soit un total de 2.500€ et dans celle des dépenses 400€ du précédent prêts aux 400€ du nouveau, soit un total de 800€.
Pour trouver le ratio, Il nous suffit donc de diviser 800 par 2.500, ce qui donne 0,32 que l’on multiplie par 100, ce qui est égal à 32%, représentant le taux d’endettement.
Aussi, dans le cas où tu souhaites contracter un nouveau prêt bancaire pour l’achat d’un nouvel appartement à visée locative, tu t’endetterais à hauteur de 32% tout en le louant.
Sache cependant que généralement une banque accepte de prêter jusqu’à hauteur de 33% maximum. Si tu respectes ce taux d’endettement et si ton projet est solide, il n’y a pas de raison pour ne pas pouvoir le mener à bien.
Explication visuelle
Si tu souhaites avoir de plus amples explications de manière visuelle, alors cette vidéo est faite pour toi.
Et rappelle-toi que la différence entre ce que tu es et ce que tu veux être réside dans ce que tu fais, deviens Libre&Riche !
