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Une gigantesque bulle immobilière se forme aux États-Unis ?

Non seulement les prix de l'immobilier aux États-Unis atteignent des niveaux record jamais atteint jusqu’à présent, mais en plus, pour couronner le tout, ils augmentent à un rythme qui n’avait jamais été aussi élevé sur les 25 dernières années.


Les États-Unis sont-ils confrontés à une nouvelle bulle immobilière ?


Quelles conséquences cela implique ?


C’est précisément ce que nous allons voir aujourd’hui dans cet article !


 

Table des matières:

 
1. Inflation et prix immobiliers aux Etats-Unis

Depuis plusieurs mois, s’il y a bien un thème qui ne cesse de revenir sur le devant de la scène, c’est sans aucun doute celui qui concerne l’inflation. S’il s’agit évidemment d’une donnée positive, puisque de plus en plus de personnes en prennent conscience et parviennent à comprendre ce phénomène qui jusqu’alors était souvent mis de côté voire carrément méconnu, nous avons tendance en revanche à nous focaliser que sur quelques aspects de cette hausse des prix.


En effet, on l’a vu, l’indice des prix à la consommation aux États-Unis n’avait plus atteint ces niveaux depuis près de 40 ans et a augmenté de 6,8% sur un an en novembre.


S’il est vrai que cette hausse généralisée du prix des biens et des services est attribuée à une multitude de facteurs, à la fois transitoires, mais aussi durables, comme nous l’avions vu dans plusieurs vidéos, la plupart d'entre nous avons tendance à penser, et c’est ce qui semble le plus intuitif, à la hausse des prix des biens de consommation non durables, c'est-à-dire des biens de consommation qui sont peu durables, comme les aliments, les vêtements, les produits de cosmétiques, les carburant ou d'autres services que nous achetons et consommons, en principe, au quotidien.


Pour autant, à côté de cette typologie de biens consommables, il existe également des biens de consommation dits durables, c'est-à-dire des biens de consommation qui ne s'usent pas rapidement ou, plus spécifiquement, dont l'utilité se maintient dans le temps au lieu d'être complètement consommé en une utilisation, comme les biens d’équipement, les voitures ou encore l’immobilier.


En effet, un des biens les plus durables est sans aucun doute l’immobilier.


De ce fait, il peut sembler intéressant d’étudier l’évolution des prix du logement du côté du pays qui a le plus stimulé son économie au travers du crédit facile, mettant en place les plans de relances les plus agressifs au monde au travers de sa politique monétaire et fiscale et qui connaît actuellement un des plus hauts niveaux d’inflation des pays du G20, c’est-à-dire, les États-Unis.


2. L'explosion des prix immobiliers aux Etats-Unis

À en croire les dernières données, le prix de l’immobilier aux États-Unis se trouve à des niveaux maximums historiques.


Comme on peut le voir, ce graphique représente l’indice Case-Shiller des prix de l’immobilier avec une base 100 en janvier 2000, et il est aujourd’hui à 271. Cela signifie concrètement que les prix sont aujourd’hui près de 3 fois plus élevés qu’en 2000.

Si l’on regarde par rapport à mi-2006, année de l’explosion de la bulle immobilière des subprimes, l’indicateur était à 185. Dans la mesure où aujourd’hui, l’indice est à 271, cela signifie que depuis la bulle précédente, les prix moyens de l’immobilier aux États-Unis ont globalement monté de près de 47%.



Alors, ici, certains l’auront remarqué, ce sont les prix nominaux, c’est-à-dire des prix qui ne sont pas ajustés à l’inflation.

Ainsi, si on tient compte de l'inflation et que l’on ajuste les données, on se rend compte que les prix réels de l’immobilier ont augmenté de 74% par rapport à la base de 2000 et on constate, qu’aujourd’hui, ils sont 13% plus élevés que ceux atteint au sommet de la bulle immobilière précédente.



L’explication sous-jacente qui semble a priori la plus probable réside dans le fait que l’offre de maison est inférieure à la demande et sans ajustement de l’offre, au travers d’une augmentation des constructions, alors que la demande ne cesse de croître, les prix augmentent.



Pourtant, cette explication pourrait être considérée seulement comme une partie de la raison de l’augmentation des prix de l’immobilier.

En effet, si maintenant on se focalise non pas sur le niveau des prix, mais sur la rapidité à laquelle les prix augmentent, alors, on se rend compte qu’ils n’ont jamais monté si vite et en si peu de temps.


Comme on peut le voir, ce graphique illustre le taux de croissance des prix de l’immobilier de l’indice Case-Shiller que l’on vient d’analyser et ce, en glissement annuel depuis 1953. Les données sont ajustées à l’inflation pour se faire une représentation fidèle de la réalité.



Ce qui interpelle, c’est que depuis l’année dernière, les prix des logements aux États-Unis ont explosé de plus de 20% : il s’agit donc de la hausse la plus élevée de l’histoire des données disponibles depuis qu’elles sont publiées.

On est donc largement bien au-dessus des variations de plus de 11% de la bulle immobilière précédente entre 2006 et 2009.


Autrement dit, outre le fait que les prix atteignent des niveaux particulièrement élevés par rapport aux précédents, c’est surtout la rapidité à laquelle ces derniers croissent.


3. Augmentation des prix de l'immobilier et bulle

Évidemment, on pourrait légitimement penser que cette hausse est entièrement due aux goulots d'étranglement qui affectent également les prix des biens de consommation puisque ces derniers sont responsables des pénuries des matériaux faisant grimper les coûts de construction des maisons en construction ce qui impact à la hausse les prix de vente des maisons.

Et effectivement, sur ce graphique, on s'aperçoit que la hausse s’explique en partie par l’augmentation des coûts de production.



Pour autant, cette influence est minime, et n’explique qu’une partie de cette hausse des prix dans la mesure où l’indice immobilier prend en compte à la fois les prix des maisons neuves à vendre, mais aussi le prix des maisons déjà construites qui se retrouvent à la vente.

Autrement dit, a priori, le prix d’une maison déjà construite n’est pas censé être influencé, ou partiellement, par le coût de construction des nouvelles maisons.


Une nouvelle fois, nous pourrions penser que cela est entièrement dû au fait qu'au cours de la dernière année, une pénurie soudaine de logements est apparue et que les Américains ont eu un pouvoir d'achat accru faisant pression à la hausse sur le prix des logements.


Cela est également possible, mais si le problème sous-jacent expliquant cette hausse des prix de l’immobilier est le manque de logements, c'est-à-dire qu'il y a plus de personnes qui souhaitent se loger et l’offre ne parvient pas à y répondre, c’est-à-dire qu’il y a une pénurie de biens, alors nous devrions assister de manière simultanée à une hausse à la fois de l’immobilier et des loyers.


Autrement dit, il convient de ne pas confondre vitesse d’augmentation des prix et prix élevés avec bulle immobilière.


Concrètement, plusieurs raisons peuvent apparaître pour nous permettre de mettre de côté la bulle immobilière :


-D’une part, en ce qui concerne les prix nominaux, on pourrait partir du principe que la monnaie ayant perdu de la valeur au travers de l’inflation, il convient d’allouer toujours plus de ressources pour acquérir le même bien. Pour gommer cet effet, il nous suffit de déflater nos données et on se rend compte que malgré l’inflation, la hausse est présente. Ce n’est donc pas pour cette raison, du moins, a priori.


-D’autre part, les prix réels peuvent augmenter parce que la demande de logements augmente par rapport à son offre, plus de personnes sont à la recherche d'un logement ou la même population est prête à allouer une plus grande partie de ses revenus pour se loger. Il y aurait donc une augmentation des prix immobiliers conjointement à une augmentation des loyers.


Or, pour que l’on puisse parler de bulle immobilière, il faudrait que le prix du logement ait augmenté par rapport au prix des loyers, c'est-à-dire qu'il y ait un découplage entre les loyers et la valeur capitalisée de ces loyers.


En effet, si les prix de vente et les loyers augmentent beaucoup, mais à un même rythme, alors parler de bulle n’aura pas nécessairement de sens et sera dû à une hausse, qui peut être nominale ou réelle, à la fois des loyers mais aussi des prix de vente.


Pour rappel, la valeur de tout actif correspond à la somme actualisée des flux de revenus futurs que rapportera cet actif : c’est ce que l’on appelle la valeur fondamentale. Autrement dit, il devrait toujours exister un lien étroit entre les revenus de l’actif, ici les loyers, et le prix de cet actif.

Plus l’on observe un éloignement entre le prix et les loyers et plus la décorrélation sera grande, synonyme d’une bulle potentielle.


C’est exactement comme dans le cas du PER boursier où on regarde le rapport prix/bénéfices à la différence près que, au lieu de comparer les bénéfices des entreprises par rapport au cours de l'action de l'entreprise, on compare les loyers par rapport au prix de vente du logement.


Ainsi, le ratio PER aura tendance à fluctuer dans un couloir et à mesure qu’il s’en éloigne à la baisse ou à la hausse on aura la possibilité d’estimer si le bien est sous-évalué ou surévalué.

4. La bulle ne cesse de croître?

Du coup, il nous est possible de mesurer le rapport prix/loyers aux États-Unis, c’est-à-dire l’équivalent du PER pour price-earning-ratio et voici le résultat sur ce graphique.

La conclusion est on ne peut plus claire : la relation entre les deux valeurs est actuellement plus désalignée qu'au pire moment de la bulle précédente.



En démarrant en 1980, on voit comment le ratio a évolué depuis. Entre 2000 et 2006, juste avant que la crise des subprimes ne démarre, l’immobilier s’était revalorisé de 59% par rapport aux loyers. C’est-à-dire qu’a priori, l’immobilier était survalorisé de 59%.


Et bien aujourd’hui, le ratio PER est plus élevé qu’au pire moment de la crise immobilière d’il y a une dizaine d'années.

Cela signifie que tandis que l'immobilier a vu son prix augmenter, les loyers ont stagné ou ont chuté ce qui provoque une diminution du rendement de l’investissement immobilier et donc une survalorisation de cet actif par rapport au flux de revenus futurs que ce dernier est susceptible d’octroyer.


Effectivement, lorsque l’on prend en compte les prix de l’immobilier réel et les loyers réels, c’est-à-dire en ajustant toutes nos données à l’inflation, ce qui en ressort, c’est une divergence entre ces deux variables.



Évidemment, cela pourrait être dû au fait que les loyers n’ont toujours pas pu être ajustés à la hausse ce qui provoque une revalorisation du ratio PER, car il y a une pénurie de logements et que cette pénurie de logements fait pression à la hausse sur les prix de l’immobilier tandis que les loyers tardent à remonter ce qui devrait finir par rééquilibrer le ratio PER puisqu’on devrait assister à une hausse des loyers et une baisse du prix des maisons.


Toujours est-il qu’en l’état actuel des choses, entre les taux d’intérêts réels négatifs dû à des taux historiquement bas et une inflation qui n’avait plus atteint de tels sommets depuis près de 40 ans, on constate que la hausse des prix qui semblait surtout se concentrer sur les biens de consommation non-durables, se déplacent également vers les biens de consommation durables puisque l’endettement est facilité et vient contrecarrer la baisse des rendements.


En effet, les taux d’intérêts réels sont à des niveaux négatifs historiquement bas :



Ce qui stimule nécessairement l’endettement et donc l’investissement immobilier puisque la baisse du rendement provoqué par une hausse des prix de l’immobilier et une baisse des loyers et contrecarré par un facteur supplémentaire qui est l’endettement facile et bon marché, permettant d’améliorer son TRI, c’est-à-dire, son Taux de Rentabilité Interne :




Par conséquent, même si les goulots d'étranglement disparaissent et que les taux d'inflation très élevés actuels viennent à ralentir, la Fed devra commencer à augmenter les taux d'intérêt le plus tôt possible, restreignant ainsi le crédit bon marché et freinant les bulles d'actifs qui commencent à apparaître un petit peu de partout.

C’est d’ailleurs ce qu’il en est ressorti de la dernière réunion de l’année 2021 de la Réserve Fédérale cette semaine.


De ce fait, si la Fed resserre sa politique monétaire, soit la zone euro fait de même, soit nous continuerons d'importer de l'inflation sous la forme d'un taux de change déprécié comme l'a récemment avertit Hans Werner-Sinn comme nous l’avions vu dans ma précédente vidéo.

Arrivé à ce stade, il semble que l'ère de l'argent gratuit soit bel et bien révolu.


5. Voir la version vidéo de l'article