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Cette magnifique crise immobilière qu'ils nous préparent ... | HCSF et nouveau DPE !

Entre l’adoption du nouveau DPE, c’est-à-dire le Diagnostic de Performance Énergétique dégradant la notation énergétique des logements, l’interdiction de louer un logement selon son étiquette énergétique et les nouvelles règles du HCSF, c’est-à-dire, du Haut Conseil de la Stabilité Financière qui, si jusqu’à présent étaient de simples recommandations deviendront obligatoires à partir de janvier 2022, nous sommes en train d’assister à la naissance d’une incroyable crise du logement par l’émergence de deux forces contraires.


Dans cet article, nous allons voir quelles sont ces nouvelles mesures, en quoi est-ce qu’elles consistent et surtout, comment ces dernières vont nécessairement impacter le marché immobilier dans les mois, voire années à venir.

 

Table des matières

 
1. Les obligations du HCSF

Bien que le robinet du crédit soit toujours ouvert et les taux d’intérêt se trouvent pour le moment à des niveaux historiquement bas, le Haut Conseil de stabilité financière, une structure qui dépend du ministère de l’Économie et la Banque de France, s’est réuni mardi 14 septembre et a gravé dans le marbre les conditions d’accès au crédit immobilier.


Les mesures introduites fin 2019, puis assouplies début 2021 et qui n’étaient jusqu’alors que de simples recommandations deviendront des normes à partir du premier janvier 2022.


Jusqu’à présent elles n’étaient pas vraiment respectées jusqu’à partir du premier trimestre 2021 où on note une normalisation avec toutefois les dérogations sur 20% des dossiers.


Même si a priori, la politique d’octroi de crédits, c’est-à-dire les règles d’instruction d’un dossier de prêt, est propre à chaque établissement bancaire et tous les établissements ne considèrent pas de la même manière les ressources et les charges pour le calcul du taux d’endettement, ces mesures qui deviendront contraignantes d’ici trois mois, concernent deux variables distinctes dans la condition d’octroi de crédit que sont, le taux d’endettement plafonné à 35%, assurance incluse et une durée maximale d’emprunt de 25 ans.


L’autre donnée à prendre en compte, c’est que le mode de calcul de l’endettement se voit également affecté !


Pour rappel, il existe deux méthodes principales pour le calcul du taux d’endettement :

Le premier c’est le calcul qui est dit standard et le second est appelé calcul différentiel qui est plus avantageux.


Quoi qu’il en soit, ces deux modes de calcul n’ont aucun impact s’il s’agit d’acquérir une résidence principale sans aucun autre investissement immobilier à part.

En revanche, leur importance est tout autre selon que l’on opte pour l’utilisation de l’un ou de l’autre lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier locatif dont le but est donc de réaliser un investissement immobilier.


  • Le calcul standard est en fait relativement simple à appréhender dans la mesure où il suffit de diviser l’ensemble des charges que suppose un endettement, c’est-à-dire, le montant des mensualités de remboursement du crédit au montant aux ressources, c’est-à-dire ici, les revenus de la personnes ainsi que le loyer perçu auquel on applique une décote de 30%.


Calcul standard = Charges / Ressources


Calcul standard = Mensualité de remboursement du crédit / [Revenus + Loyer x (1-0,3)]


Je m’explique :

Imaginons un foyer qui perçoit un revenu mensuel de 5.000€/mois et rembourse déjà le crédit de sa résidence principale pour un montant de 1.200€ et il souhaite faire l’acquisition d’un bien immobilier en s’endettant sur 25 ans dans le but de percevoir un loyer mensuel susceptible de rapporter 800€/mois.


Les mensualités de remboursement quant à elles s’élèvent à 1.000€/mois.


Ici, il suffit donc dans un premier temps d’additionner l’ensemble des charges d’une part, ici les 1.200€ de remboursement de la résidence principale ainsi que les 1.000€ mensuels pour réaliser l’investissement locatif ce qui donne 2.200€.


Puis, dans un deuxième temps, il nous faut additionner les ressources, c’est-à-dire, les revenus du foyer qui s’élèvent à 5.000€ et les revenus de l’investissement immobilier, mais attention, ici, on ne prend en compte non pas les 800€ de loyer perçu mais seulement 560€ car il nous faut appliquer une décote de 30%, ce qui donne un total de 5.560€.


Finalement, on divise les charges par les ressources, donc, 2.200€ par 5.560€, ce qui nous donne un taux d’endettement de 40%.


Taux d’endettement = (1.200 + 1.000) / [5.000 + 800 x (1 - 0,3)] = 40%


Le banquier dans sa prise de décision sur la demande de financement, ne peut pas donner suite à ce dossier d’endettement dans la mesure où il n’est plus possible de dépasser les 35% de taux d’endettement.


  • Dans le cas du calcul différentiel en revanche, la méthodologie employée est différente puisque la banque ajoutait simplement au montant de remboursement du crédit de la résidence principale la différence entre les mensualités du prêt locatif et les revenus généré par cet investissement mais toujours pondérés, le tout, divisé par les revenus du foyer.


Calcul différentiel = (Crédit – Loyer x 0,7 + Crédit RP) / Revenus


Si on reprend l’exemple précédent mais en appliquant le calcul différentiel, on a vu que le foyer s'endettait à hauteur de 1.000€ pour percevoir un loyer de 800€ qui ici doit être pondéré à 70%, ce qui donne un loyer de 560€. Le différentiel s'élève donc à 440€ (1.000 – 560).


Ensuite, on ajoute les charges de la résidence principale de 1.200€, ce qui donne un total de 1.640€.


Finalement, il nous suffit de diviser ce chiffre par les 5.000€ que touche le foyer et cette fois-ci, on obtient donc un résultat de 33%.


Taux d’endettement = (1.000 – 800 x 0,7 + 1.200) / 5.000 = 33%


Autrement dit, si dans le cas précédent, le foyer ne pouvait pas réaliser cet investissement, avec le calcul différentiel, ce dernier lui était possible.


Sauf que comme nous venons de le voir, cette méthode ne pourra plus être employée !


Cela va donc potentiellement avoir des conséquences néfastes sur les investissements immobiliers, d’autant plus que jusqu’à présent, la baisse des taux permettait aux acheteurs de ne pas perdre en pouvoir d’achat.


Sauf qu’aujourd’hui, avec la hausse des prix de l’immobilier en France, le durcissement des conditions d’accès au crédit et des taux qui pourraient difficilement aller plus bas et pourraient même commencer à augmenter dans un environnement où l’inflation, comme nous l’avions vu dans mon précédent article, pourrait finalement s’installer plus durablement que ce que l’on souhaite nous faire croire, les profils les plus fragiles se voient exclus de l’accès au financement ce qui pourrait en outre exacerber les inégalités provoquant des tensions au sein de la société.


On le voit d’ailleurs, les prêts accordés, depuis que les règles du HCSF ont été petit-à-petit respectées par les banques, ont commencé à stagner, voire même, diminuer, sur le marché de l’ancien.


En outre, alors que la pierre reste une valeur refuge pour les Français, qui, bien souvent, représente une très grande partie de leur patrimoine, la baisse de la construction en France ces dernières années amplifie la tension du marché, et donc la hausse des prix.


La conséquence c’est que l’achat en chaîne d’appartements ou d’immeubles à forte rentabilité qui permettait d’avoir un endettement nul ne sera plus possible ou seulement réservé aux meilleurs dossiers de la banque.


2. L’adoption d’un nouveau DPE et politiques écologistes

En ce qui concerne l’adoption du nouveau Diagnostic de Performance Énergétique dégradant la notation énergétique des logements et l’interdiction de louer un logement selon son étiquette énergétique, plusieurs données sont à prendre en compte.


Certains particuliers qui s’apprêtent à louer ou à vendre leur logement risquent d’avoir une mauvaise surprise : celle de se découvrir propriétaires d’une “passoire thermique”, alors que rien ne le laissait présager étant donné que les modes de calcul du diagnostic de performance énergétique ont changé. Ils ne se fondent plus sur la consommation du logement, identifiée par les factures de gaz ou d’électricité, mais sur la qualité du bâti, son isolation, et sur son mode de chauffage pour prendre en compte le poids des émissions de gaz à effets de serre.