Entre l’adoption du nouveau DPE, c’est-à-dire le Diagnostic de Performance Énergétique dégradant la notation énergétique des logements, l’interdiction de louer un logement selon son étiquette énergétique et les nouvelles règles du HCSF, c’est-à-dire, du Haut Conseil de la Stabilité Financière qui, si jusqu’à présent étaient de simples recommandations deviendront obligatoires à partir de janvier 2022, nous sommes en train d’assister à la naissance d’une incroyable crise du logement par l’émergence de deux forces contraires.
Dans cet article, nous allons voir quelles sont ces nouvelles mesures, en quoi est-ce qu’elles consistent et surtout, comment ces dernières vont nécessairement impacter le marché immobilier dans les mois, voire années à venir.
Table des matières
1. Les obligations du HCSF
Bien que le robinet du crédit soit toujours ouvert et les taux d’intérêt se trouvent pour le moment à des niveaux historiquement bas, le Haut Conseil de stabilité financière, une structure qui dépend du ministère de l’Économie et la Banque de France, s’est réuni mardi 14 septembre et a gravé dans le marbre les conditions d’accès au crédit immobilier.
Les mesures introduites fin 2019, puis assouplies début 2021 et qui n’étaient jusqu’alors que de simples recommandations deviendront des normes à partir du premier janvier 2022.
Jusqu’à présent elles n’étaient pas vraiment respectées jusqu’à partir du premier trimestre 2021 où on note une normalisation avec toutefois les dérogations sur 20% des dossiers.
Même si a priori, la politique d’octroi de crédits, c’est-à-dire les règles d’instruction d’un dossier de prêt, est propre à chaque établissement bancaire et tous les établissements ne considèrent pas de la même manière les ressources et les charges pour le calcul du taux d’endettement, ces mesures qui deviendront contraignantes d’ici trois mois, concernent deux variables distinctes dans la condition d’octroi de crédit que sont, le taux d’endettement plafonné à 35%, assurance incluse et une durée maximale d’emprunt de 25 ans.
L’autre donnée à prendre en compte, c’est que le mode de calcul de l’endettement se voit également affecté !
Pour rappel, il existe deux méthodes principales pour le calcul du taux d’endettement :
Le premier c’est le calcul qui est dit standard et le second est appelé calcul différentiel qui est plus avantageux.
Quoi qu’il en soit, ces deux modes de calcul n’ont aucun impact s’il s’agit d’acquérir une résidence principale sans aucun autre investissement immobilier à part.
En revanche, leur importance est tout autre selon que l’on opte pour l’utilisation de l’un ou de l’autre lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier locatif dont le but est donc de réaliser un investissement immobilier.
Le calcul standard est en fait relativement simple à appréhender dans la mesure où il suffit de diviser l’ensemble des charges que suppose un endettement, c’est-à-dire, le montant des mensualités de remboursement du crédit au montant aux ressources, c’est-à-dire ici, les revenus de la personnes ainsi que le loyer perçu auquel on applique une décote de 30%.
Calcul standard = Charges / Ressources
Calcul standard = Mensualité de remboursement du crédit / [Revenus + Loyer x (1-0,3)]
Je m’explique :
Imaginons un foyer qui perçoit un revenu mensuel de 5.000€/mois et rembourse déjà le crédit de sa résidence principale pour un montant de 1.200€ et il souhaite faire l’acquisition d’un bien immobilier en s’endettant sur 25 ans dans le but de percevoir un loyer mensuel susceptible de rapporter 800€/mois.
Les mensualités de remboursement quant à elles s’élèvent à 1.000€/mois.
Ici, il suffit donc dans un premier temps d’additionner l’ensemble des charges d’une part, ici les 1.200€ de remboursement de la résidence principale ainsi que les 1.000€ mensuels pour réaliser l’investissement locatif ce qui donne 2.200€.
Puis, dans un deuxième temps, il nous faut additionner les ressources, c’est-à-dire, les revenus du foyer qui s’élèvent à 5.000€ et les revenus de l’investissement immobilier, mais attention, ici, on ne prend en compte non pas les 800€ de loyer perçu mais seulement 560€ car il nous faut appliquer une décote de 30%, ce qui donne un total de 5.560€.
Finalement, on divise les charges par les ressources, donc, 2.200€ par 5.560€, ce qui nous donne un taux d’endettement de 40%.
Taux d’endettement = (1.200 + 1.000) / [5.000 + 800 x (1 - 0,3)] = 40%
Le banquier dans sa prise de décision sur la demande de financement, ne peut pas donner suite à ce dossier d’endettement dans la mesure où il n’est plus possible de dépasser les 35% de taux d’endettement.
Dans le cas du calcul différentiel en revanche, la méthodologie employée est différente puisque la banque ajoutait simplement au montant de remboursement du crédit de la résidence principale la différence entre les mensualités du prêt locatif et les revenus généré par cet investissement mais toujours pondérés, le tout, divisé par les revenus du foyer.
Calcul différentiel = (Crédit – Loyer x 0,7 + Crédit RP) / Revenus
Si on reprend l’exemple précédent mais en appliquant le calcul différentiel, on a vu que le foyer s'endettait à hauteur de 1.000€ pour percevoir un loyer de 800€ qui ici doit être pondéré à 70%, ce qui donne un loyer de 560€. Le différentiel s'élève donc à 440€ (1.000 – 560).
Ensuite, on ajoute les charges de la résidence principale de 1.200€, ce qui donne un total de 1.640€.
Finalement, il nous suffit de diviser ce chiffre par les 5.000€ que touche le foyer et cette fois-ci, on obtient donc un résultat de 33%.
Taux d’endettement = (1.000 – 800 x 0,7 + 1.200) / 5.000 = 33%
Autrement dit, si dans le cas précédent, le foyer ne pouvait pas réaliser cet investissement, avec le calcul différentiel, ce dernier lui était possible.
Sauf que comme nous venons de le voir, cette méthode ne pourra plus être employée !
Cela va donc potentiellement avoir des conséquences néfastes sur les investissements immobiliers, d’autant plus que jusqu’à présent, la baisse des taux permettait aux acheteurs de ne pas perdre en pouvoir d’achat.
Sauf qu’aujourd’hui, avec la hausse des prix de l’immobilier en France, le durcissement des conditions d’accès au crédit et des taux qui pourraient difficilement aller plus bas et pourraient même commencer à augmenter dans un environnement où l’inflation, comme nous l’avions vu dans mon précédent article, pourrait finalement s’installer plus durablement que ce que l’on souhaite nous faire croire, les profils les plus fragiles se voient exclus de l’accès au financement ce qui pourrait en outre exacerber les inégalités provoquant des tensions au sein de la société.
On le voit d’ailleurs, les prêts accordés, depuis que les règles du HCSF ont été petit-à-petit respectées par les banques, ont commencé à stagner, voire même, diminuer, sur le marché de l’ancien.
En outre, alors que la pierre reste une valeur refuge pour les Français, qui, bien souvent, représente une très grande partie de leur patrimoine, la baisse de la construction en France ces dernières années amplifie la tension du marché, et donc la hausse des prix.
La conséquence c’est que l’achat en chaîne d’appartements ou d’immeubles à forte rentabilité qui permettait d’avoir un endettement nul ne sera plus possible ou seulement réservé aux meilleurs dossiers de la banque.
2. L’adoption d’un nouveau DPE et politiques écologistes
En ce qui concerne l’adoption du nouveau Diagnostic de Performance Énergétique dégradant la notation énergétique des logements et l’interdiction de louer un logement selon son étiquette énergétique, plusieurs données sont à prendre en compte.
Certains particuliers qui s’apprêtent à louer ou à vendre leur logement risquent d’avoir une mauvaise surprise : celle de se découvrir propriétaires d’une “passoire thermique”, alors que rien ne le laissait présager étant donné que les modes de calcul du diagnostic de performance énergétique ont changé. Ils ne se fondent plus sur la consommation du logement, identifiée par les factures de gaz ou d’électricité, mais sur la qualité du bâti, son isolation, et sur son mode de chauffage pour prendre en compte le poids des émissions de gaz à effets de serre.
Il faut savoir que cette nouvelle mesure aura des conséquences non négligeables sur le parc immobilier. D’ailleurs, le président de l’UNPI, c’est-à-dire, de l’Union Nationale de la Propriété Immobilière, indique que :
“La Loi a été votée : elle lance un compte à rebours inéluctable, qui impacte directement tous les Français locataires. Sans changement à très court terme, 1 ménage sur 4 verra son logement frappé d’une interdiction de location de son logement d’ici 2034”.
Pour rappel, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui donne une estimation de la consommation d'énergie et des taux d'émission de gaz à effet de serre d’un logement.
L’échelle s’étend de “A” à “G” est plus la lettre décernée se trouve au début de l’alphabet, moins le logement est énergivore ou émet de Gaz à Effet de Serre (GES), et inversement, lorsque l’on se rapproche de la lettre G.
Concrètement, la mesure qui est entrée en vigueur le premier juillet de cette année est depuis quelques jours largement critiquée pour sa méthode de calcul incertaine qui dégrade la notation de nombreux logements et sa vocation, d’ordre écologique, est d’interdire la locations de tous les logements avec un étiquette G, à partir de 2025, puis ceux qui ont une étiquette F, à partir de 2028 et finalement, les E, à partir de 2034.
Le gros problème, c’est que les retours d'expérience laissent entrevoir une dégradation des classements énergétiques du parc de logements français et le Président de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) avait expliqué d’ailleurs dit :
“Nous avions anticipé que 40% des logements changeraient de classement avec le nouveau DPE, mais les calculs théoriques prévoyaient qu'il n'y aurait pas plus de logements très énergivores. Ce n'est pas du tout ce que nous constatons sur le terrain. Le nombre de logements F et G, impactés les premiers par les obligations issues de la loi Climat et résilience, est en train de doubler”.
Si bien la vocation de cette loi peut-être louable, cela démontre encore une fois et comme l'ont souligné les différents syndicats immobiliers, la déconnexion qui existe entre les politiciens et la réalité sur le terrain.
D’ailleurs, comme ils l’ont récemment rappelé :
“La Loi a été votée : elle lance un compte à rebours inéluctable, qui impacte directement tous les Français locataires. Sans changement à très court terme, 1 ménage sur 4 verra son logement frappé d'une interdiction de location de son logement d'ici 2034. En pratique, le nouveau DPE va révéler qu'il y a bien dans le parc de logements les 7 à 8 millions de logements très énergivores estimés par les études scientifiques jusqu'en septembre 2020. La loi a été votée en totale méconnaissance de la réalité des chiffres et de l'état du parc.”.
En l’état actuel des choses, on peut clairement dire que si les textes devaient être appliqués tels quels, nous sommes à la veille d’une catastrophe pour le marché immobilier.
Comment rénover énergétiquement près de la moitié du parc de logement en seulement 7 années, d’autant plus que le coût de telles réformes est tout simplement prohibitif !?
De plus, la question se pose donc de savoir qui devra payer car les locataires seront directement impactés par les travaux qui devront être réalisés et donc par voie de conséquences, ces coûts se répercuteront sur les loyers.
Il est dogmatique de croire que les propriétaires bailleurs vont investir massivement dans l’amélioration des logements sans imposer de fortes augmentations de loyer, ce qui est normal dans la mesure où si la qualité du logement augmente, le prix du service augmente.
Et là, on pourrait se dire, on n’a qu’à encadrer les loyers et éventuellement les plafonner comme cela est déjà le cas dans de nombreuses villes se trouvant dans des zones tendues et dont le nombre ne cesse d’augmenter année après année.
Sauf que cette mesure pourrait avoir pour effet d’augmenter le nombre de logements vacants qui ne cesse d’augmenter également.
Se loger deviendra certainement de plus en plus cher au gré des travaux et de l’amélioration du parc de logements !
Ces augmentations vont se traduire sur les loyers, mais également sur les prix de vente car ces derniers dépendent directement de la qualité du logement, du confort et du coût de reconstruction.
Autrement dit, nous vivons dans une société où on explique à longueur de journée que de nombreuses personnes n’ont pas les moyens de se loger et en fait, pour y remédier, on aggrave considérablement la crise du logement !
Cela rappelle grandement ce que nous avions vu dans mon dernier article sur la crise énergétique et le prix de l’électricité qui ne cesse d’augmenter et pourquoi ce n’est en réalité que le début : on est en train de reproduire exactement les mêmes erreurs, mais cette fois-ci appliquées à l’immobilier !
Nous allons très prochainement assister à deux forces contraires :
D’une part les règles du HCSF qui rendra encore plus difficile l’accès à la propriété à de nombreux ménages qui se trouvaient déjà dans une mauvaise situation, malgré la baisse des taux, avec un pouvoir d’achat en constante diminution en dépit du rebond, suite à la crise immobilière de 2009,
avec en outre, des prix qui ne cessent de monter, surtout à Lyon qui va commencer à encadrer ses loyers à partir de novembre.
Et d’autre part, l’application strict de la loi climat et résilience qui ne fera qu’exacerber les tendances passées.
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